13 lipca 2022

Sprzedaż nieruchomości a VAT – kiedy zapłacimy podatek?

adw. Katarzyna Florczak-Keller

W dzisiejszej publikacji poruszymy temat sprzedaży nieruchomości a VAT. Istota sporu pomiędzy urzędami skarbowymi a zbywcami nieruchomości najczęściej sprowadza się do odpowiedzi na pytanie, czy okoliczności danej sprawy decydują, iż ma zastosowanie art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, tj. czy konkretna transakcja sprzedaży działek wypełnia ustawową definicję działalności gospodarczej, a zatem czy sprzedający będzie działał w ramach tych sprzedaży w charakterze podatnika podatku od towarów i usług.

Kto jest podatnikiem VAT?

W myśl art. 15 ust. 1 ustawy o VAT podatnikami są osoby prawne, jednostki organizacyjne niemające osobowości prawnej oraz osoby fizyczne, wykonujące samodzielnie działalność gospodarczą, o której mowa w ust. 2, bez względu na cel lub rezultat takiej działalności.

Działalność gospodarcza, na podstawie art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, obejmuje wszelką działalność producentów, handlowców lub usługodawców, w tym podmiotów pozyskujących zasoby naturalne oraz rolników, a także działalność osób wykonujących wolne zawody. Działalność gospodarcza obejmuje w szczególności czynności polegające na wykorzystywaniu towarów lub wartości niematerialnych i prawnych w sposób ciągły dla celów zarobkowych. Powyższe przepisy stanowią odzwierciedlenie art. 9 ust. 1 Dyrektywy 2006/112/WE Rady z dnia 28 listopada 2006 r. w sprawie wspólnego systemu podatku od wartości dodanej (Dz.U.UE.L 347 str. 1 z późn. zm.), zgodnie z którym “podatnikiem” jest każda osoba prowadząca samodzielnie w dowolnym miejscu jakąkolwiek działalność gospodarczą, bez względu na cel, czy też rezultaty takiej działalności.

Kiedy sprzedaż działek odbywa się w ramach działalności gospodarczej?

Oczywistym jest, że ocena czy właściciel nieruchomości dokonując sprzedaży działek działała w ramach działalności gospodarczej, a tym samym w charakterze podatnika VAT, każdorazowo zależy od okoliczności faktycznych danej sprawy.

Kancelaria Adwokacka Florczak Keller i Wspólnicy każdorazowo analizuje przedmiotowe kwestie indywidualnie, przy uwzględnieniu niuansów danego przypadku. Dla bezpieczeństwa Klienta niejednokrotnie proponujemy wszczęcie postępowania o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej. Dobry adwokat pomaga profesjonalnie i rzetelnie sporządzić wniosek o wydanie indywidualnej interpretacji podatkowej.

W postępowaniu o wydanie interpretacji indywidualnej decyduje stan przedstawiony we wniosku. Na podkreślenie zasługuje fakt, że ani sposób, ani cel nabycia nieruchomości nie ma znaczenia dla później podjętych działań związanych ze sprzedażą nieruchomości.

Sprzedaż nieruchomości a VAT Pomożemy podjąć prawidłową decyzję po rzetelnej weryfikacji, wszystkich istotnych dla sprawy okoliczności czy podatek VAT od sprzedaży nieruchomości jest obowiązkowy? Kancelaria Adwokacka Florczak Keller - napisz lub zadzwoń. Tel: 607 491 980 biuro@kancelaria-kfk.pl Usługi prawnicze

Sprzedaż nieruchomości przez osobę fizyczną a VAT. Przykład sprawy

W wyroku Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 5 czerwca 2019 r. sprawa I FSK 983/17, sędziowie orzekający rozpatrywali sprawę na kanwie której, skarżąca nabyła niezabudowaną nieruchomość gruntową w całości na podstawie umowy o podział majątku wspólnego. W dalszej kolejności podatniczka zdecydowała się na podział geodezyjny przedmiotowej nieruchomości na mniejsze działki, z których jedna przeznaczona została na drogę dojazdową do pozostałych działek.

Następnie, podatniczka zawarła porozumienie z firmą budowlaną na odkup działek w wypadku pojawienia się osoby zainteresowanej ich nabyciem i budową domu mieszkalnego, a także sprzedała trzy działki.

Skarżąca uzyskała decyzję o warunkach zabudowy dla wydzielonych z ww. nieruchomości działek. Celem ułatwienia budowy właścicielom sprzedanych już działek, którzy rozpoczęli budowę oraz potencjalnym nabywcom pozostałych, skarżąca zawarła umowę o przyłączenie do sieci elektroenergetycznej. Złożenie wniosku o ustalenie warunków zabudowy i następnie zawarcie umowy o przyłączenie do sieci elektrycznej umożliwiło szybsze dokonywanie sprzedaży.

Cel przeznaczenia środków pochodzących ze sprzedaży działek (zakup lokali mieszkalnych, częściowa spłata prywatnych zobowiązań kredytowych) nie miał wpływu na ocenę działań skarżącej, które zmierzały do sprzedaży tych nieruchomości.

Sąd uznał, że w układzie konkretnych okoliczności całokształt działań podejmowanych przez skarżącą w stosunku do nieruchomości tj. m.in. niewykorzystywanie tej nieruchomości dla celów osobistych, podział nieruchomości na kilkanaście mniejszych działek, wydzielenie drogi wewnętrznej, uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, doprowadzenie energii elektrycznej, porozumienie z firmą budowlaną, dowodziło, że skarżąca działała jak osoba prowadząca działalność w zakresie obrotu nieruchomościami, angażując własne środki pieniężne.

Sąd wytłumaczył, że powyższe działania, oceniane pojedynczo, nie musiały mieć charakteru decydującego o profesjonalnym charakterze działalności, jednakże przy dokonywaniu takiej oceny Sąd musiał brać pod uwagę poszczególne elementy działań skarżącej we wzajemnym ich powiązaniu. Sąd podkreślił, że wszystkie te działania były podejmowane z inicjatywy skarżącej. Niektóre z nich nie pociągały za sobą konieczności ponoszenia nakładów finansowych, jednakże w połączeniu z pozostałą aktywnością skarżącej, okoliczność ta nie miała przesądzającego znaczenia.

Naczelny Sąd Administracyjny zwrócił uwagę także na orzecznictwo Trybunału Sprawiedliwości Unii Europejskiej. Przytoczone orzeczenia o sygn. C-180 i C-180/10 w sprawach połączonych oraz powołane przez dają wskazówki, że podatnik sprzedający działki po ich zakupie, a także po uzyskaniu decyzji o warunkach ich zabudowy, osiągający zyski z obrotu nieruchomościami, działa jako przedsiębiorca w rozumieniu art. 15 ust. 1 i 2 ustawy o VAT, nawet wówczas, gdy formalnie nie zarejestrował działalności gospodarczej. W przypadku działań skarżącej nie można mówić o pojedynczych czynnościach, tylko o ciągu okoliczności, które przemawiają za uznaniem skarżącej za podatnika podatku VAT z tytułu sprzedaży.

W finale Sąd uznał, że na zorganizowaną działalność skarżącej w spornym przedmiocie obrotu nieruchomościami wskazują jednoznacznie ustalone okoliczności:

  • podział nieruchomości na kilkanaście mniejszych działek,
  • wydzielenie drogi wewnętrznej,
  • uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy,
  • doprowadzenie prądu,
  • sukcesywna ich sprzedaż,
  • porozumienie z profesjonalną firmą budowlaną.

Wszystkie te czynności zostały podjęte z inicjatywy lub na wniosek skarżącej, z zamiarem zysku, co jest właściwe dla handlowca, przy jednoczesnym poniesieniu na ten cel wydatków, które odbiegały od tych związanych ze zwykłym zarządem majątkiem prywatnym. Ten ciąg zdarzeń jednoznacznie przesądza, że działania skarżącej miały charakter działalności gospodarczej.

Sprzedaż nieruchomości a VAT – analiza Kancelarii Adwokackiej

Kancelaria Adwokacka analizuje wszystkie potrzebne elementy pomagające podjąć prawidłową prawnie decyzję.

Wracając na kanwę sprawy, w świetle powyższych okoliczności, sprzedaż opisanych we wniosku o wydanie interpretacji indywidualnej działek wypełniła – zdaniem Sądu- przesłanki działalności gospodarczej w rozumieniu art. 15 ust. 2 ustawy o VAT, w konsekwencji skarżąca działała dla tych transakcji w charakterze podatnika podatku od towarów i usług w rozumieniu art. 15 ust. 1 tej ustawy i sprzedaż tych działek została uznana za czynność podlegającą opodatkowaniu podatkiem VAT.

W świetle powyższego, niezależnie od faktu formalnie zarejestrowanej działalności lub braku w/w, zawsze należy podjąć rozważną decyzję, czy dany podmiot spełnia definicję ustawy o Vat jako jej podatnik.

Błędna subsumpcja stanu faktycznego może kosztować obowiązek zapłaty VAT z odsetkami liczonymi od daty powstania obowiązku oraz wszczęcie postępowania karno skarbowego.

powrót do publikacji sprawdź naszą ofertę