Jak kupić miejsce postojowe w garażu wielostanowiskowym?

adw. Kamil Keller

Przepisy prawa budowlanego nakładają na deweloperów obowiązek wybudowania wraz z wielorodzinnymi budynkami odpowiedniej ilości miejsc parkingowych. Najczęściej inwestorzy decydują się na zapewnienie miejsc parkingowych poprzez wydzielenie w budynku pomieszczenia, w którym znajduje się wiele miejsc parkingowych. Takie miejsca są oferowane nabywcom mieszkań za dodatkowym wynagrodzeniem. Warto jednak wiedzieć, że w zależności od przyjętej przez dewelopera konstrukcji prawnej “miejsca garażowego”, takie miejsce nie zawsze może być odrębnym od mieszkania przedmiotem sprzedaży. Innymi słowy, to czy nabywca będzie mógł w przyszłości sprzedać samo miejsce garażowe uzależnione jest od przyjętej pierwotnie przez dewelopera konstrukcji prawnej.

W pierwszej kolejności należy wskazać, że wbrew temu, co można przeczytać w wielu artykułach publikowanych w internecie, miejsce garażowe w wielostanowiskowym garażu nigdy nie może być samodzielnym lokalem mającym odrębną księgę wieczystą. Z pewnością nic takiego nie można wyczytać z postanowienia Sądu Najwyższego z dnia 19 maja 2004 roku sygn. I CK 696/03, na które to orzeczenie powołują się autorzy takiej tezy. W powyższym orzeczeniu Sąd Najwyższy przesądził jedynie, że “miejsce garażowe w garażu wielostanowiskowym, należące do właściciela lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość, nie jest pomieszczeniem przynależnym do tego lokalu w rozumieniu art. 2 ust. 4 ustawy z dnia 24 czerwca 1994 r. o własności lokali (jedn. tekst: Dz. U. z 2000 r., Nr 80, poz. 903 ze zm.)”.

Mimo powyższego, w praktyce nierzadko zdarzają się budynki, w których istnieją lokale mieszkalne wraz z miejscami garażowymi jako pomieszczeniami przynależnymi. Dotyczy to najczęściej budynków wybudowanych kilka lat temu, gdy powyższa kwestia nie była jeszcze tak jednoznacznie rozumiana przez sądy wieczystoksięgowe. Taka sytuacja, choć niezgodna z prawem, nie powoduje w praktyce wielu komplikacji. Jeżeli w księdze wieczystej wpisany jest lokal mieszkalny z przynależnym miejscem garażowym, to nabywca takiego mieszkania również nabędzie lokal wraz z takim miejscem. Oczywiście wykluczone w takiej sytuacji jest rozporządzenie (sprzedaż) samego miejsca garażowego bez lokalu mieszkalnego. By zmienić powyższy, niezgodny z prawem, stan rzeczy, konieczne jest współdziałanie wszystkich właścicieli lokali w budynku. Potrzebne jest bowiem dokonanie nowej inwentaryzacji budynku, ponowne określenie procentów w nieruchomości wspólnej i zmiany we wszystkich księgach wieczystych utworzonych dla każdego z lokali znajdujących się w takim budynku. W praktyce, jest to niezwykle trudne.

Obecnie zapewnienie właścicielom lokali mieszkalnych prawa do korzystania z miejsc postojowych dokonuje się na dwa sposoby. Pierwszy to wydzielenie jako odrębnego lokalu całego pomieszczenia, w którym znajdują się wszystkie miejsca garażowe. Jest to wówczas wyodrębniony lokal o innym przeznaczeniu niż lokal mieszkalny. Następnie sprzedaje się udział w prawie własności takiego lokalu, obejmujący jedno miejsce parkingowe. Potrzebne jest także zawarcie umowy między współwłaścicielami takiego wyodrębnionego lokalu garażowego, o sposobie użytkowania, w której to umowie przypisuje się konkretne miejsca parkingowe poszczególnym współwłaścicielom odrębnego lokalu jakim jest cały garaż. Taka umowa powinna być wpisana do księgi wieczystej utworzonej dla garażu, w którym znajdują się poszczególne miejsca parkingowe. Takie rozwiązanie jest najbardziej korzystne dla właścicieli lokali, gdyż pozwala swobodnie sprzedać miejsce parkingowe bez jednoczesnego sprzedawania mieszkania. Innymi słowy, w takiej sytuacji, miejsce parkingowe nie jest związane z lokalem mieszkalnym i może stanowić samodzielny przedmiot obrotu.

Drugim sposobem zapewnienia prawa do dysponowania miejscem parkingowym jest ustanowienie służebności. Polega to na tym, że wraz ze sprzedażą i wyodrębnieniem lokalu mieszkalnego ustanawia się służebność korzystania z określonego miejsca parkingowego. Taka służebność przysługuje każdoczesnemu właścicielowi mieszkania. Oznacza to, że miejsce parkingowe jest związane z mieszkaniem i zawsze dzieli los prawny lokalu mieszkalnego. Tym samym miejsce parkingowe nie może w tym wypadku być samodzielnym, w oderwaniu od lokalu mieszkalnego, przedmiotem sprzedaży

powrót do publikacji sprawdź naszą ofertę